東京２３区の超高層ビルを中心とした再開発

六本木３丁目東地区市街地再開発 - 2012.05.06 Sun

　年度末決算も終わり、今年も我が社はなんとか雀の涙ほどのボーナスを頂けるであろう数値に落ち着きそうでしたので、久し振りに都内の現場ウォッチをしてまいりました。
　都心をぐるぐるまわった感じでは、ブログの対象ではありませんが、豊洲の新市場の工事が本格的に始まったのが目につきました。
　その他の場所でも、新たに動きの見える場所が増えてて嬉しいですね！

　テーマにした案件はずーっと前にＩＢＭ本社を住友不動産が取得したときにブログでも取り上げましたが、その後概要が判明しております。

本計画地は地下鉄南北線六本木一丁目駅のすぐ西側にあたり、北は六本木ティーキューブ、東は都道を挟んで泉ガーデンに隣接しております。
　法定再開発としてすでに今年３月に本組合を設立し年後半には権利変換し着工する予定です。

　再開発は２棟のビルで構成され、メインタワーは４０階建て高さ２４１ｍ、レジデンスが２７階建てとなります。
　全体の延床面積は約２００，０００ｍ２にのぼる大型開発です。

　高さは２４１ｍと都内でもトップ５に入る高さになる予定ですが、傾斜地に建設されるためスカイラインがどのようになるかわかりません。しかし、大規模地権者であり組合を主導する住友不動産は、隣接する同社物件の泉ガーデンとの連携を考えており、発表されたデザインも大変似ているため、両者が並び立つようなデザインになるかな、と思います。
　泉ガーデンで採用されたエメラルドグリーンのガラスカーテンウオールがこちらでも採用されるのか、気になるところです。

　こちらの計画の事業者は再開発組合ですが、敷地内の旧ＩＢＭビルなど大きな土地をすべて住友不動産が取得しており、再開発組合でも事業協力者として参画する、事実上住友不動産のプロジェクトです。
　本組合の設立にあたっては同社から直々にプレスリリースがあったことを見ても、同社が目玉物件と考えていることは間違いないでしょう。

現地では住友不動産が取得済の旧ＩＢＭ本社、旧六本木プリンスホテルの解体工事が始まっています。
通常は権利変換後に解体工事に着手しますが、当計画では解体に時間のかかる大型物件を先に解体しています。　

敷地南側。

完成予想図だお。区のＨＰより。なお、高さの違う９つのブロックを組み合わせる形態は泉ガーデンを踏襲するようですが、東側のコーナーが最も高くなるパターンの図も存在します。

東京ガス田町駅東口北地区再開発 - 2012.03.11 Sun

　
　今日で東日本大震災より１年が過ぎ、ＴＶや新聞でも節目として特集していますので、当時を振り返り犠牲者を悼むとともに、防災への意識を改める日となりました。
　被災された方々、そして被災地の一日も早い復興を願っています。

　あの震災は都市の在り方にも、一石を投じました。
　電力不足、耐震性能、帰宅難民問題、すべて喫緊に東京が取り組まなければならない課題です。
　このブログで扱うような、ビルの高さや外見などよりも遥かに重要な問題があったことを再認識させられます。
　

　さて、ＪＲ田町駅東口の北側一帯に広がる公共施設群と、旧東京ガス研究所跡地を中心とした約７ｈａを再開発する大規模プロジェクトが進んでいます。
　計画自体は３年程前にこのブログで取り上げましたが、大雑把にいうと駅前のやや狭い区有地（旧芝浦小学校跡地や公民館等）と駅前から少し離れた広い東京ガスの土地をそれぞれの所有者が交換し、駅前には東京ガスが超高層ビルなど民間施設を建設し、従前の東京ガスの土地は公園や区民センター等に公共利用しましょうというのが基本です。
　区道の付け替えや都市公園の再配置も絡むことから、事業全体はＵＲが土地区画整理事業を実施し、換地にそれぞれの所有者が施設を建設する方針で、都市計画の変更手続き等が行われていました。

　東京ガスの施設についてはまだ詳細な発表はありませんが、概要としては高さ１８０ｍのツインタワーがⅠ期、Ⅱ期に分けて建設される予定です。
　こちらの用途は基本的にオフィスになりますが、ホテルも入居する予定。事業スキームには再開発等促進区による容積率上乗せを想定しているようです。
東京ガスはこの計画について、都市ガスを中心としたエネルギー供給を一元的にIT制御するシステムを導入する意向で、業界のガリバー東京電力の存在感が低下する一方で、東京ガスにとってはこちらが都市エネルギー供給で自社をアピールするモデル事業となりそう。

　事業スケジュールとしては区画整理が先行し、ＵＲの基盤整備を待ってツインタワーのⅠ期事業に着手、公共施設が完全移転後、跡地にⅡ期工事が始まる感じでしょうか。
　既存の区民センター等の機能を受ける形になる東京ガス跡地の大規模公共施設は、すでに建築工事が発注されていましたが震災の影響で機能を再検討し、大幅な設計変更になり着工は遅れるようです。
　なお、この公共施設はホールや体育館等も備えた非常に大規模なもので、こちらも完成が非常に楽しみです。
　
現地は小学校の解体が終了している他、計画地内の建物は一つづつ解体するようですが、まだ利用している施設もあります。　

正面は田町駅方向。青いビルは住友不動産ビルで区画整理対象外、その右のビルは解体予定。

大手町連鎖開発３次事業 - 2012.03.05 Mon

　大手町１丁目を連鎖開発によって丸ごと作り変える壮大な計画、大手町連鎖型都市再生プロジェクトは旧ＪＡビル、日経ビル等の跡地を開発する２次事業のビル建築が進み、先日名称の発表がありました。
　ＵＲ，三菱地所によると第２地区は「大手町フィナンシャルシティ」と称し、ツインタワーはそれぞれノースタワー、サウスタワーとなるそうです。
　建物のほうは２棟ともほぼ外装は出来上がっており、秋の竣工に向けて内装・設備等の工事に入っていきます。

　そうすると次に気になるのが、連鎖型開発の最終期にあたる３次事業ですね。
対象地域は大手町フィナンシャルシティの西側、日本政策投資銀行および日本政策金融公庫ビル、そして大手町フィナンシャルシティを挟んで東側の日本橋川沿いの三菱総研ビルの２ヶ所。
　これらの地権者は実質的には同時施工の区画整理事業により大手町フィナンシャルシティ内に権利床を持つことになりますので、３次事業の地権者は同区画整理事業でここに換地を受けた者（財務省、ＵＲ？）になると思われます。
　現在ＵＲが３次事業のスキームを検討しているところですが、建築物の概要も含めてまだ具体案の発表はありません。順調にいけば上記のビルについては今冬にも解体に着手できそうですが、ＵＲによる単独施行とするのでしょうか？

　なお、再開発で飛び地となる三菱総研ビルについては現地に建て替えビルを建設しない方針です。
現在検討中の日本橋上空の首都高地下移設にからみ必要な土地になると思われます。

　これだけの事業が実施できる背景には、いくつもの条件が必要です。
至近距離に同規模の移転先が確保されていること、移転スケジュールが確実なこと（一つ遅れると全部遅れる）、保留床を取得する業者が手を挙げる土地であること、ｅｔｃ・・・
　なかなか他の場所で実施するのは困難な条件ですが、しかしノウハウは積みあがったと思います
　せっかくですからいろいろなバリエーションを考えて、他の街でも応用して欲しいものですね。　

日本政策投資銀行ビル。

三菱総研ビル。

二子玉川東第２地区市街地再開発 - 2012.02.26 Sun

　
　“二子玉ライズ”として１期事業のタワーマンション群や商業施設が完成した東急田園都市線二子玉川駅東口に広がる再開発事業ですが、次に１期工事用地内に挟まれた約３ｈａで２期事業の工事がスタートしています。
　２期事業は中心となる超高層オフィス棟、シネコン等の入る低層棟で構成され、人工地盤を介して駅前街区やマンション街区とほぼ一体的に整備されます。
　建設されるビルの規模は３０階、高さ１３７ｍ。
　超高層棟の上層階にはホテルも設置されます。
　敷地にはだいぶ余裕があるようで、リボンストリートという低層の路面商店街的な施設が駅前街区から連続して整備され、その奥の緑地へ繋がっています。

　２期にわたる市街地再開発事業は約８ｈａ、隣接して南側の多摩川沿いに整備中の二子玉川公園を併せると約１４ｈａもの広大な空間が整備されることになります。
　ショッピングやシネコン等の複合商業施設は最近、都内にもお腹一杯になるほどぽこぽこできてますが、こちらは駅直結と広大な緑地、そして多摩川河川敷が近いというのもセールスポイント。
　もともと二子玉川は郊外型百貨店の走り、玉川高島屋が世田谷の富裕層の集客に成功して一定の商業基盤がありますが、こちらの施設も加えて一気に田園都市線の顔となる勢いです。
　完成したら一度訪れたい施設ですね。

１期地区の駅前街区エリアから。

完成予想図だお。組合ＨＰより。

御茶ノ水ソラシティ - 2012.02.19 Sun

　御茶ノ水駅東側の、聖橋の袂にあった旧日立製作所の本社ビルが解体され、跡地に超高層オフィスビルの建設が急ピッチで進められています。
　計画は御茶ノ水ソラシティと名付けられ、建設されるビルは２２階建てで高さは１１０ｍとなります。
　高低差のある場所に建ちますので、実際の見え方はもう少し高そうな感じかもしれません。

　計画は都市再生特別地区制度の適用を受けており、敷地内地下に広場を設けたり地下鉄新御茶ノ水駅との連絡通路を事業者負担で建設したりする代わりに、容積率の緩和を受けて従前のビルよりかなりボリュームが増大しています。

　事業者は大成建設他の出資するＳＰＣで、隣接する街区で事業中のワテラス：淡路町２丁目西部地区市街地再開発事業と複数のメンバーが同じですから、連携が取りやすそうですね。
　ワテラスの敷地から当計画地内を通って御茶ノ水駅へ抜けるルートもバリアフリーで整備されるそうです。

　それにしても、このあたりの風景はかなりダイナミックになってきしたね。
　もともと中央線と総武線の立体分岐に加えて丸の内線まで顔を出し、東京の緻密な都市交通が実感できるワンシーンでしたが、この風景にワテラス、ソラシティという超高層ビルが加わることで独特の景観に磨きがかかった感じです。
　皇居とか浅草寺とかも良いですが、こういった風景も東京らしくて良いと思いますね。

聖橋上より。